【摘要】房地产开发成为现今不动产投资开发的重头戏，改革开放的浪潮推动经济的全面发展，现如今在发展的经济中房地产成为不可或缺的发展朝动，带动着更多产业的突飞猛进。发展的经济必然存在这风险的因素，房地产这个不动产的头羊在发挥经济热量的同时，开发与管理存在极其最大化的风险考验，房地产开发企业应该严格控制开发风险，实现风险最小化经济效益的经营目标。

　　从2004年的房地产发展市场开始，面对商、住房供需结构的特殊矛盾化，国家针对房地产开发出现的问题进行全面客观的规避和管理。通过土地管理、银行利息调控、国家税务等一系列宏观的政策展开，以解决居民住房紧、买房贵、入住率低等诸多问题，全面实现住房供需的合理化。在房地产开发中需要全面的防范风险，有效的识别风险，合理的规避风险。下面对房地产开发项目的风险进行研究。

　　1 产业政策调控，市场风险加大

　　在2004年的房地产发展中，国家从土地、税务、银行金融等方面对房地产开发存在的问题进行管理和解决。

　　1.1 土地政策的规范

　　国家控制房地产年开发量对土地的占有率，从2004年开始限制开发非建筑、规划范围内的土地，当年土地开发的面积减少12%，从而将房地产开发的竣工率提高102.3%，商、住房的年销售量有显著的提高，使得一年之内商住房的供不应求局面加剧，促使全国范围内房价上涨，涨幅为13%。虽然历时一年之后，从2005年开始政府放宽了土地开发的面积限制，但开发、竞标等一系列成本的加剧高升，使得房价居高不下。

　　1.2 银行利息金融方面调控

　　从2004年开始出现不断上涨的房价市场，国家通过各种银行调控措施来降低房地产开发市场的风险，不断调高商住房贷款利率，以贷款下线为国家银行的调控起点，商业银行在国家规定的贷款下线基础上可以自主确定利率水平。利率的提高使得购房还贷居民的经济压力和风险有明显的上升。

　　1.3 国家财政税务调控

　　税务所得是国家财政收入的重头表现，而土地使用、房地产开发涉及的税务项目直接影响税务的收入总额。2006年国税总局发〔2006〕第187号文件，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，文件明确要求：土地增值税要以国家专门的土地管理部门审核批准的房地产开发项目为一个单位进行土地增值税核定征缴。对于分期、分项开发的项目，以各分期、分项为单位进行税务征缴，同时所开发的项目包括普通也其他住宅的，要进行分项核算征收土地增值税。国家加强税收调控政策对抑制开发商进行房屋炒作，从而进一步规范房地产开发市场有极其重要的意义。

　　2 市场风险将房地产风险放大化

　　政府加大力度调控房地产开发市场，以实现房地产在领头羊市场中得到充分的带头作用，实现居民住房结构合理化。在市场竞争中，房地产开发企业的开发管理模式和经营风险给房地产开发市场带来严峻的考验。

　　2.1 房地产开发项目资金的来源风险

　　在经济飞速发展的今天，房地产开发资金无疑给开发企业带来重大资金压力。从开发土地的购置，到房地产的新建，再到房地产项目的建成销售和房地产项目后续开发这一资金链的有效供应和合理利用，都需要大量投入过程，现如今大多开发商在土地开发时就已经是负债经营，导致这些企业年度资产负债率逐渐提到，远远高过规定的比例60%。同时，银行利息的提高也很大程度提高了房地产开发企业的资金风险。

　　2.2 房地产开发市场自我调控的风险

　　在强有力的政府房地产开发支持力度下，比如在限购、经济适用房、廉租房等国家房地产开发宏观调控政策下，房地产开发企业开始利用自己的开发项目规避政府带来的开发压力和风险。国家通过有效的管理职能推行各种房地产开发中购房优惠政策，房地产开发企业针对政策进行调控，例如开发商提出购买房支付全款有优惠或者精装，针对2012年房地产开发市场的停滞和房地产销售市场的灰暗，促使个别房地产开发企业提出首付10%的大胆之举。当银行利率逐渐提高时，对房屋供需方将带来极大的风险，导致购房者无力偿还利息放弃房屋所有权，开发商商住房销量直线下降资金链无法运转。

　　3 风险管理及防范措施

　　在房地产开发市场运行缓慢的今天，必须防范房地产开发带来的风险，及时发现房地产开发中存在的风险因素，合理有效的规避风险带来的经济压力。

　　3.1 强化房地产开发项目可行性研究中的风险分析

　　可行性风险分析，是在该项目立项前就对该项目所涉及的项目资金、开发、销售等进行分析和评价。分析该项目风险对预期

[1] [2] 下一页